Wat is een gebrek? 

Een gebrek is alles waardoor de huurwoning niet meer normaal kan worden gebruikt. Door het gebrek kan de huurder niet op dezelfde manier genieten van de woning als hij had mogen verwachten toen hij de huurovereenkomst tekende. Het gebrek moet daarnaast niet de schuld zijn van de huurder zelf. Zodra de huurder zelf schade aan de woning veroorzaakt, of geen onderhoud uitvoert kan dit dus niet worden gezien als een gebrek.  

Het gaat hierbij dus om een probleem dat het gebruik van de woning belemmert en waarvan de huurder daadwerkelijk ‘last’ heeft. Ook als er niets kapot is of als de omstandigheid niks te maken heeft met de stoffelijke (tastbare) toestand van de huurwoning kan er worden gesproken van een gebrek. Een voorbeeld hiervan is geluidsoverlast.  

Loopt de huurder bij het gebruiken van de woning veiligheidsrisico’s? Ook dan is er sprake van een gebrek. Denk hierbij aan een dakconstructie die niet voldoet aan de geldende bouwregels, asbest, kraanwater waarvan het loodgehalte de veiligheidsnorm overschrijdt, et cetera.  

In het Besluit huurprijzen woonruimte: Bijlage II is een lijst opgenomen van omstandigheden die in elk geval een gebrek opleveren. Deze lijst geeft de huurder inzicht in welke dingen als gebreken kunnen worden gezien. Indien een omstandigheid hier niet in staat opgenomen betekent dit echter niet dat deze niet als gebrek zal worden beschouwd, deze lijst geeft in die zin dus slecht wat voorbeelden.  Deze lijst kunt u onderstaand terugvinden. 

Welke kosten van herstel zijn voor de huurder en welke voor de verhuurder? 

De huurder dient het dagelijkse onderhoud en de kleine herstellingen aan de woning zelf uit te voeren. Denk hierbij aan een nieuwe wc-bril, het schilderen van muren, het ontstoppen van het binnenriool, het vernieuwen van kapotte ruiten en het vernieuwen van filters voor de technische installaties binnen de woning.  

Om een goed beeld te krijgen van wat de huurder zelf moet onderhouden en welk onderhoud de verhuurder moet uitvoeren, wordt er verwezen naar onderstaand overzicht. 

Kort gezegd komt het grote onderhoud voor de rekening van de verhuurder.  Hieronder vallen de volgende zaken: 

• Het buitenschilderwerk; 
• Grote reparaties en vernieuwing van scharnieren, sloten, kranen etc.; 
• Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woning; 
• Reparaties, controle en vernieuwing van de technische installaties binnen de woning; 
• Vernieuwing bij slijtage aan onderdelen buiten de woning; 
• Grote reparaties en vernieuwing van tuinen, terreinen, opritten en afscheidingen; 
• Grote reparaties en vernieuwing van de schoorstenen en afvoer- en ventilatiekanalen; 
• Reparaties aan de vuilstortkoker of vuilniscontainerruimte; 
• Het verwijderen van ongedierte zoals kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen; 
• Vernieuwing en reparaties aan goten en regenafvoeren. 

Wat kan de huurder doen tegen een verhuurder die de gebreken niet herstelt? 

In beginsel moet de verhuurder het gebrek verhelpen of herstellen. Zodra hij dit niet doet kan er actie worden ondernomen. 

Voorafgaand is het belangrijk dat de huurder de verhuurder (schriftelijk) op de hoogte stelt van het gebrek. De verhuurder kan het gebrek immers niet herstellen als hij er niet vanaf weet. Stelt de huurder de verhuurder niet op de hoogte van het gebrek, dan kan er geen herstel, geen vermindering van de huurprijs en geen eventuele schadevergoeding worden gevorderd.  

Vermindering van de huurprijs 

Als de verhuurder na het ontvangen van de brief de gebreken niet wil verhelpen staan er twee mogelijkheden open om een vermindering van de huurprijs te krijgen: 

1. Vordering bij de kantonrechter 
   Na het versturen van een ingebrekestelling (aanmaning) en het overschrijden van de termijn hierin kan er een vermindering van de huurprijs gevraagd worden bij de rechtbank. De vermindering van de huurprijs moet wel in verhouding staan tot de vermindering van het huurgenot door het gebrek. Om de huurder hierbij te helpen, wordt er verwezen naar een van onze advocaten die gespecialiseerd is op dit gebied. 
    
2. Huurcommissie 
   Indien de verhuurder zes weken na het ontvangen van de brief (ingebrekestelling) het gebrek nog niet heeft verholpen, kan er een verzoek bij de Huurcommissie worden gedaan om de huurprijs verlaagd te krijgen.  Het moet hierbij echter wel gaan om een gebrek dat staat opgenomen in het reeds genoemd Besluit huurprijzen woonruimte: Bijlage II.  

De huurder kan slechts één van deze mogelijkheden kiezen.  

Schadevergoeding 

Is er schade ontstaan als gevolg van het niet verhelpen van het gebrek, bijvoorbeeld waterschade door een kapot dak? Dan kan er naast een vermindering van de huurprijs een schadevergoeding worden gevraagd voor deze schade. 

Hiervoor moet de schade de schuld zijn van de verhuurder. Dat is onder andere het geval als het gebrek al bestond bij het aangaan van de huurovereenkomst en de verhuurder dit gebrek dus kende of had moeten kennen. Wanneer het dak is gaan lekken door een boom van de buren, is de verhuurder niet aansprakelijk. Als het dak is gaan lekken doordat de verhuurder een eerdere reparatie niet goed had uitgevoerd, dan is de verhuurder dat wel.