Wanneer is er sprake van overlast? 

De huurder moet zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak (de woning) als zogenoemd ‘goed huurder’ gedragen. Dit betekent onder andere dat de huurder de verplichting heeft om de omwonende geen overlast te bezorgen. Hierbij geldt wel dat de buren de gewone leefgeluiden van elkaar moeten accepteren. Onder gewone leefgeluiden valt onder andere het lopen, het praten en het schuiven van deuren. Niet ieder gedrag dat een omwonende niet fijn vindt geeft dus overlast. Het moet gaan om een onacceptabele mate van overlast waardoor de grenzen van het geaccepteerd gedrag van de omwonende worden overschreden. 

De overlast ondervindende huurder zal dus moeten aantonen dat er daadwerkelijk sprake is van overlast en niet slechts van hinder. Het moet gaan om overlast die al enige tijd duurt en die voor de omwonende buitengewoon onplezierig zijn.  

Wanneer dit midden in de nacht plaatsvindt, zal er sneller worden gesproken van overlast. Wanneer het bijvoorbeeld gaat om hinder door geluid kan het slaan op muren in de late avond, schreeuw- en krijsgeluiden of dieren zoals hanen die ervoor zorgen dat de nachtrust wordt verstoord, ervoor zorgen dat er sprake is van overlast.   

Moet de verhuurder iets doen tegen overlast? 

Herstellen gebreken bij overlast 

Wanneer de overlast wordt veroorzaakt door een gebrek (zie het onderwerp ‘gebreken’) is het aan de verhuurder om dit probleem op te lossen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat er sprake is van een slecht ventilatiesysteem in de woning en dat de huurder hierdoor geuroverlast ervaart. De verhuurder is dan, net zoals bij andere gebreken, in beginsel verplicht het ventilatiesysteem te verbeteren. Daarentegen is de verhuurder echter niet aansprakelijk voor de overlast zelf, en dus slechts voor het gebrek. 

Om te weten welke omstandigheden in ieder geval als gebreken worden gezien, verwijs ik u naar het onderwerp ‘gebreken’ en de omstandigheden die staan opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte: Bijlage II.  

  Overlast veroorzaker aanspreken 

• Indien de overlast veroorzaker en de overlast ondervindende beiden bij dezelfde verhuurder huren, moet de verhuurder optreden tegen de overlast veroorzaker. Hij moet dan voorafgaand onderzoek doen om te kijken of er daadwerkelijk sprake is van overlast. Als dit is vastgesteld moet hij de nodige actie ondernemen tegen de overlast. Doet de verhuurder dit niet, dan levert ook dit een gebrek op jegens de overlast ondervindende huurder.  
   
• Indien de overlast veroorzaker niet tevens huurder is bij de verhuurder, dan hoeft de verhuurder niet op te treden tegen de overlast en levert dit geen gebrek op. Het is dan aan de huurder zelf om actie hiertegen te ondernemen. Dit kan door bijvoorbeeld een brief te sturen naar de overlast veroorzaker.  

Wat kan de huurder doen tegen een verhuurder die het gebrek waardoor de overlast wordt veroorzaakt niet verhelpt? 

Zodra er sprake is van een gebrek waardoor de overlast wordt veroorzaakt, kan er actie worden ondernomen. Hiervoor geldt hetzelfde als benoemd bij het onderwerp ‘gebreken’. 

Voorafgaand is het belangrijk dat de huurder de verhuurder (schriftelijk) op de hoogte stelt van het gebrek. Doet de huurder dit niet, dan kan er geen herstel worden gevorderd.  

Vermindering van de huurprijs 

Indien de verhuurder vervolgens de gebreken niet wil verhelpen en de overlast dus blijft bestaan, staan er twee mogelijkheden open om een vermindering van de huurprijs te krijgen: 

1. Vordering bij de kantonrechter 
   Na het versturen van een ingebrekestelling en het overschrijden van de termijn kan er een vermindering van de huurprijs gevorderd worden bij de rechtbank. De vermindering van de huurprijs moet wel in verhouding staan tot de vermindering van het huurgenot door het gebrek. Om de huurder hierbij te helpen, wordt er verwezen naar een van onze advocaten die gespecialiseerd is op dit gebied.  
    
2. Huurcommissie 
   Indien de verhuurder zes weken na kennisgeving van het gebrek, het gebrek nog niet heeft verholpen kan er een verzoek bij de Huurcommissie worden gedaan om de huurprijs verlaagd te krijgen.  Het moet hierbij echter wel gaan om een gebrek dat staat opgenomen in het reeds genoemd Besluit huurprijzen woonruimte: Bijlage II.  

De huurder kan slechts één van deze mogelijkheden kiezen.  

Zodra de overlast veroorzaker nadat de verhuurder hem heeft aangesproken niet stopt met het veroorzaken van overlast, kan de verhuurder ervoor kiezen om de huurovereenkomst met de overlast veroorzaker op te zeggen of om de rechter te verzoeken om de huurovereenkomst te ontbinden.